قیمت مسکن ارزان شد؟

قیمت مسکن 80 درصد کاهش می یابد. اگر نمایندگان مجلس طرح قانون بهای تمام شده مسکن را به تصویب برسانند قیمت مسکن 40 - 80 درصد کاهش خواهد یافت. قیمت مسکن مهمترین دغدغه مردم ایران است. آیا قیمت مسکن سقوط می کند؟

مجید گودرزی - فعال سیاسی می گوید : اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری کفایت اجاره یک واحد مسکونی را ندارد. برای خرید هم تمام عمر هم وطنان کفایت کارکردن و خرید خانه را ندارد.مسکن یک بحران ملی است و باید به یک مطالبه ی تبدیل شود.بیش از ۱۱۰ سال از افتتاح نخستین مجلس شورای ملی می‌گذرد، اما دریغ از یک مصوبه جهت قانونمند کردن قیمت‌گذاری مسکن.

اکنون بی‌قانون‌ترین و رها شده‌ترین بخش در کشور مسکن است. اگر مالکی نرخ هر متر مربع از ملک خود را یک میلیارد دلار هم تعیین کند از نظر قانونگذار نه مرتکب گرانفروشی شده و نه مستاجر و یا خریدار امکان شکایت دارد.

ما به نمایندگان مجلس که ادعای انقلابی گری دارند، پیشنهاد تصویب قانون بهای تمام شده ی مسکن را داده‌ایم. که بعید میدانیم جسارت اینکار را داشته باشند.

اگر این طرح مصوب نشود، ساخت ۴ میلیون واحد هم تاثیری در کاهش قیمتها ندارد. چرا که هم اکنون هم مسکن مهر با چند آگهی کاذب دور از از دسترس مردم قرار گرفته است.

اگر این طرح مصوب شود، نرخ مسکن بین ۴۰ تا ۸۰ درصد کاهش خواهد یافت و چالشی بعنوان مسکن نسل فعلی و نسلهای بعدی نخواهند داشت.

اکنون میانگین نرخ مسکن در تهران ۳۱ میلیون تومان ( البته ما آمار بانک مرکزی را قبول نداریم) و میانگین ساخت هر متر آپارتمان ۵ تا ۷ میلیون تومان است. از آنجا که بیشتر مشارکتهای ساخت ۵۰ درصدی است، میتوان نتیجه گرفت نرخ زمین هم به اندازه هزینه ساخت است.

با این حساب سود سازنده و هزینه مجوزات سبب افزایش ۱۲۰ تا ۲۱۰ درصدی نرخ مسکن می‌شود.

 یک آپارتمان عموما طی شش ماه ساخته می‌شود ( که البته زمان بسیار زیاد و نامعقولی است)، میتوان نتیجه گرفت آنچه باعث رکود کمرشکن و تورم لجام گسیخته ی مسکن شده است مطالبه ی سود سالیانه ی ۲۴۰ تا ۴۲۰ درصدی سازندگان است.

قیمت مسکن در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال

براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌ مسکن های مختلفی را می‌بینیم در این گزارش سعی کردیم از هر منطقه ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال و متراژ بین ۴۰ تا ۲۰۰ متر گردآوری کنیم.

توجه کنید که قیمت‌ مسکن بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت مسکن در تهران با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر می‌کند.

: «رستم قاسمی» وزیر راه و شهرسازی در پیام توئیتری با توجه به قیمت مسکن نوشت: قانون جدید (قانون جهش تولید مسکن) به ما اجازه خوبی داده است که در آن زمین، وام و کمک‌های مناسب به مردم ارائه دهیم تا صاحب خانه‌ای مناسب و در خور شأن یک ایرانی شوند.

وی تاکید کرد: خدمتگزاران شما در وزارت راه و شهرسازی شبانه‌روز تلاش خواهند کرد که مردم نگرانی در خصوص مسکن خود نداشته باشند.

گفتنی است، سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری از تدوین طرح ویژه مسکن خبر داده و گفته است: ساخت سالیانه یک میلیون دستگاه مسکن در دستور کار خواهد بود. هم‌زمان مجلس نیز طرح حمایتی با عنوان جهش تولید مسکن تصویب کرد که پشتوانه اجرای طرح دولت است.

در همین زمینه کارشناسان به عقب‌ماندگی سالیانه ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور اشاره می‌کنند و این عامل را بانی افزایش قیمت مسکن در کشور میدانند : ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، در صورت تامین زمین و منابع مالی، قابل اجرا است و در کاهش قیمت مسکن کمک می کند.

وزیر راه و شهرسازی پیش‌تر نیز گفته بود، توانایی لازم برای ساخت یک میلیون مسکن در هر سال وجود دارد و می‌توان در طول دوره این دولت، چهار میلیون مسکن را عرضه کرد. امیدواریم با اجرای این امور قیمت مسکن کاهش یابد.

پیش بینی قیمت مسکن در دولت جدید

 محمود اولاد، کارشناس مسکن به این مساله اشاره کرد که برای ارزیابی وضعیت قیمت مسکن در چهار سال آینده باید در نظر داشت که مشکل اساسی بخش مسکن نیست؟ تاکید کرد:مشکل اساسی ما این است که متقاضیان واقعی مسکن، در برنامه‌های اجرایی صاحب مسکن نمی‌شوند.

وی در توضیح این مطلب افزود: در حقیقت بخش مهمی از برنامه‌های اجرایی تاثیری بر وضعیت زندگی دهک‌های پایین درآمدی یعنی دهک نهم و دهم ندارد. به عنوان مثال پس از گذشت ۱۴ سال از اجرای طرح مسکن مهر، می‌توانید وضعیت این دو گروه درآمدی را در حوزه مسکن رصد کنید. به گفته وی پروژه مسکن ملی و حتی تخصیص زمین‌های شهری نیز با همین مشکل روبروست.

وی با اشاره به اینکه دخالت دولتی در بخش مسکن، امر پذیرفته شده‌ای نیست، گفت: پروژه مسکن مهر عملا با ثبت‌نام نزدیک به چهار میلیون متقاضی آغاز شد اما کم‌کم با اعلام شرایط واجدان شراط تعداد متقاضیان محدود شد و در نهایت دو میلیون متقاضی واجد شرایط شناخته شدند.

او با اشاره به اینکه با گذشت ۱۴ سال از آغاز طرح مسکن مهر هنوز این پروژه به طور کامل به پایان رسیده است، افزود: یکی از مهمترین مشکلات موجود این است که تصور ما از مسکن تصوری اشتباه است.

 اولاد در توضیح این مطلب ادامه داد: تصوری که از مسکن وجود دارد چهاردیواری است که در هر مکانی می‌توان آن را ساخت. به عنوان مثال می‌توان وسط کویر خانه ساخت و به مردم تحویل داد این در حالی است که مسکن با شهریت و زیرساخت شهری معنا و مفهوم پیدا می‌کند.

او با اشاره به برداشت‌های کنونی از مساله مسکن‌سازی ادامه داد: با هدف امکان‌پذیر شدن ساخت مسکن است که موضوع صفر شدن قیمت زمین مطرح می‌شود و اتفاقا زمین‌هایی در اطراف شهرها انتخاب می‌شود که زمین‌های بیابانی و بایر است اما نکته اینجاست که قیمت این زمین‌ها تا وقتی صفراست که هنوز ساخت و سازی در آن صورت نرفته و ما به سرعت با افزایش قیمت مسکن و قیمت زمین در همین مناطق نیر روبرو می‌شویم.

وی با اشاره به اینکه برنامه دولت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است، گفت: برای اینکه بزرگی کار درک شود من به یک مضوع اشاره می‌کنم. کلان شهر بزرگی مانند مشهد دارای یک میلیون واحد مسکونی است. درست است که این یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور توزیع می‌شود اما به طور تجمیعی شهری مانند مشهد در هر سال قرار است در کشور احداث شود.

این کارشناس ادامه داد: ساخت یک میلیون واحد مسکونی تنها به ساخت همین یک میلیون محدود نمی‌شود. در حقیقت در هر شهر تنها ۲۵ درصد فضا خانه‌سازی می‌شود و ۷۵ درصد فضا در اختیار معابر، فضای سبز و دیگر امکانات شهری است. نکته مهم اینجاست که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به زیرساخت آب و برق و گاز و دیگر موارد نیاز دارد.

 وی با اشاره به کمبود برق در شرایط کنونی گفت: مگر می‌شود خانه ساخت اما مشکل کمبود برق را برطرف نکرد. موضوع اینجاست که ما در تامین برق صنعتی در حال حاضر مشکل داریم و اگر کارخانجات ما بخواهند با تمام ظرفیت کار کنند، با کمبود روبرو می‌شوند. از سوی دیگر وقتی سیمان و فولاد با کاهش تولید روبرو هستند و افزایش قیمت را تجربه می‌کنند، مگر می‌شود به ایجاد ثبات در قیمت ساخت مسکن فکر کرد.

 وی نتیجه گرفت: موضوع و مساله مهم ایجاد ثبات اقتصادی، حل مشکل تورم و به راه انداختن قطار اقتصاد و تجربه رشد ثبت اقتصادی است در غیر این صورت نمی‌توان به حل بحران مسکن در ایران امیدوار بود.

وی با اشاره به اینکه حل مشکل مسکن در ایران نیازمند اصلاح برداشت ما از موضوع مسکن است، ادامه داد: اخیرا در اخبار گفته شده است که شاخص دسترسی به حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند؛ گفتنی است که شاخص دسترسی از طرق مختلفی محاسبه می‌شود و عده‌ای پس‌انداز را در محاسبه آن در نظر می‌گیرند و عده‌ای نیز کل درآمد را در نظر می‌گیرند و قیمت یک واحد مسکونی معمولی را تقسیم بر درآمد سالانه فرد می‌کنند و کل درآمد را در نظر می‌گیرند اما من شاخص دسترسی را بدون پس انداز در نظر می گیرم.

وی در ادامه گفت: اگر قیمت یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ تا ۸۰ متری را در نظر بگیریم و بر درآمد سالانه افراد تقسیم کنیم به رقم‌های عجیبی می‌رسیم اما اگر فرد ۵۰ درصد درآمدش را پس‌انداز کند و بعد وام بگیرد و باز هم ۴۰ سال با خرید خانه فاصله دارد این در حالی است که عمده کار افراد بیش از ۳۰ سال نیست و در نتیجه عمر انتظار برای خرید خانه از دوره کاری یک شاغل فراتر رفته است.

اولاد در ادامه افزود: اما چه اتفاقی افتاده است که شاخص دسترسی به اینجا رسیده است. تمرکز غالبا بر قیمت مسکن است در حالی که باید دید برای درآمد خانوار و قدرت خرید چه اتفاقی افتاده است.

وی در توضیح این مطلب افزود: درآمد واقعی افراد از سال ۸۵ به این طرف کاهش یافته چرا که نرخ رشد اقتصادی کشور متوسط صفر و یا منفی بوده است و حتی طبق محاسبات مرکز پژوهش‌های مجلس، درآمدهای سرانه واقعی ما از سال ۹۰ تاکنون ۳۴ درصد کاهش پیدا کرده است.

اولاد ادامه داد: گفتنی است که این کاهش درآمد سرانه برای همگان یکسان نبوده است و قشرهایی که دسترسی به قدرت و ثروت داشته‌اند، از فضای تحریم استفاده کردند و رشد درآمد خیلی خوبی را تجربه کردند اما مردم عادی و گروه‌های پایین افت درآمد بیشتری داشته‌اند و در نتیجه وضعیت برای آنها دشوارتر شده است.