خرید و فروش مسکن های 20ساله رونق گرفت| واحدهای 20 سال به بالا جایگزین نوسازها

مهمترین اثر افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر، علاوه بر کاهش معاملات به‌خاطر کاهش دسترسی متقاضیان به مسکن(فاصله قدرت مالی مردم با قیمت مسکن)، افزایش خرید و فروش واحدهای سن بالا به جای نوسازها و یا حتی واحدهایی با سن 5 تا 10 سال است. مهمترین پیامد افزایش معامله واحدهای با عمر بالا، کاهش نوسازی و عقب افتادگی این برنامه است. فرسودگی واحدها ناایمنی را افزایش می‌دهد و هرچه برنامه نوسازی به عقب بیفتد تهدید ناایمنی ساختمان‌ها نیز بیشتر می‌شود. بر‌اساس آمار بانک مرکزی، در مهر امسال از مجموع 5416 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 28.6 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این سهم مذکور در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود 4.4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های «11 تا15» و «بیش از 20 » سال ساخت افزوده شده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، واحدهای مسکونی 6 تا 10 سال، 11 تا 15  و 16 تا 20 سال به ترتیب سهم 18.2 درصدی، 16.2 و 15.9 درصدی را از کل آپارتمان‌های مسکونی معامله شده شهر تهران را داشته‌اند.

یکی از دلایل افزایش معامله واحدهای با سال ساخت بالا، قیمت کمتر این واحدها نسبت به واحدهای سن پایین است. البته ذکر این نکته هم مهم است که با توجه به اینکه واحدهای نوساز در حال حاضر متراژی غیر از متراژ پرتقاضا را دارد، در نتیجه مردم از خرید نوسازها رانده می‌شوند. در حالی که بیشترین تقاضای خرید مسکن را واحدهای کوچک بین 50 تا 80 متر دارد و قیمت این واحدها به توان مالی متقاضیان مصرفی نزدیکتر است اما واحدهای عرضه شده جدید به بازار عموماً متراژی بالا (از 100 به بالا) را دارد. با توجه به افزایش قیمت مسکن، هر چه متراژ واحدها بیشتر باشد قیمتی بالاتر از توان مالی متقاضی پیدا می‌کند، به همین دلیل عرضه واحدهای نوساز متناسب با تقاضای بازار کم شده و خریداران عموماً چاره‌ای جز خرید واحدهای با سال ساخت بالاتر را ندارند. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در مهرماه امسال، متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران برابر 43.7 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 1.2 و 38.2 درصدی را نشان می‌دهد.

قیمت پایین‌تر واحدهای سال ساخت بالا، از سوی دیگر قدرت وام خرید را برای خریداران بیشتر می‌کند. در حال حاضر برای مثال متقاضیان تهرانی می‌توانند وام خرید 480 میلیون زوجین را دریافت کنند(80 میلیون تومان از این وام جعاله (وام تعمیرات) است)، با توجه به متوسط قیمت 43.7 میلیون تومانی هر متر آپارتمان در شهر تهران و از سوی دیگر پرداخت بخشی از وام (حدود 100 میلیون تومان) برای خرید اوراق، وام مسکن در شهر تهران عملاً خرید حدود 8 متر آپارتمان را پوشش می‌دهد. بنابراین هر چقدر واحدی قیمت پایین‌تر داشته باشد، متقاضیان می‌توانند بهره بیشتری از وام خرید ببرند به همین دلیل اقبال به خرید واحدهای با عمر بیش از 20 سال رواج یافته است.

بر پایه طرح جامع مسکن، تا سال 1405 میانگین مساحت واحدهای مسکونی باید به متراژ 90 مترمربع برسد همچنین در این طرح، الگوى مصرف مسکن در شهرهاى تهران، اصفهان، مشهد، تبریز و شیراز معادل ۷۵ مترمربع یا کمتر زیربناى مفید محسوب می‌شود و در سایر شهرها معادل ۱۰۰ مترمربع یا کمتر از آن است.

فعالان حوزه مسکن، معتقدند با توجه به افزایش قیمت مسکن، ساخت واحدهای بزرگ متراژ سودآوری بیشتری نسبت به واحدهای کوچک دارد از این رو سازندگان اقبال بیشتری به ساخت واحدهای بزرگ دارند. موضوع دیگر در تمایل سازندگان به ساخت واحدهای بزرگتر این است که واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق ارزان‌تر به لحاظ قیمت زمین احداث می‌شود در نتیجه میانگین قیمت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از واحدهای مسکونی بزرگ‌ که معمولاً در مناطق گران‌تر و لوکس شهر تهران احداث می‌شوند کمتر است. بنابراین سازندگان این گونه محاسبه می‌کنند که مثلاً ساخت یک خانه 150 متری سودی برابر با دو واحد 60 متری دارد. بنابراین چون واحدهای بزرگ بیشتر در نقاط گرانتر شهر ساخته می‌شود، سود واحدهای بزرگ از افزایش قیمت مسکن نسبت به سود واحدهای کوچک بیشتر است. از سوی دیگر با توجه به قوانین شهرداری، تأمین پارکینگ با توجه به مساحت زمین برای واحدهای کوچک مشکلات زیادی دارد از این رو ترجیح سازندگان ساخت و ساز با متراژ بالاتر است تا مشکلاتی از این دست را نداشته باشند. به عنوان مثال برای هر واحد مسکونی که 150 مترمربع مساحت دارد باید یک پارکینگ ساخته شود، اما اگر سازنده 3 واحد 60 متری بسازد باید 3 پارکینگ هم برای آنها در نظر بگیرد. بنابراین ساخت واحدهای بزرگ متراژ دغدغه کمتری برای سازندگان از نظر تأمین پارکینگ دارد.

حمایت‌های تشویقی از سازندگان واحدهای کوچک یا متوسط، به نظر فعالان بازار مسکن، راهکاری مهم برای ساخت واحدهای متناسب با تقاضای مصرفی در بازار است. پرداخت تسهیلات بیشتر با دوره بازپرداخت بالاتر، صدور مجوزهایی مانند پروانه ساختمانی و انشعابات با تخفیف قیمتی برای سازندگان واحدهای کوچک، به زعم این فعالان می‌تواند ساخت واحدهایی با متراژ کوچک یا متوسط را افزایش دهد. اخیراً با تصویب دولت، مشوق‌هایی مانند تراکم بیشتر یا پارکینگ تشویقی برای نوسازی واحدها در نظر گرفته شده است که می‌تواند بر ساخت و ساز واحدهایی متناسب با توان مالی خریداران تأثیرگذار باشد.